– Đó là quan điểm của ông Nguyễn Tiến Lập, Văn phòng Luật sư NHQuang và Cộng sự, góp ý với Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS.
– PV: Theo ông, chúng ta nên dựa vào cơ sở nào để đặt ra vấn đề vốn pháp định đối với doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS)?
-Ông Nguyễn Tiến Lập: Tôi cho rằng không có cơ sở nào để đưa ra con số vốn pháp định đối với DN BĐS, cũng như các DN hoạt động ở những lĩnh vực khác, bởi kinh doanh là thực thi một ý tưởng sáng tạo, trong đó vốn chỉ là một phương tiện mà DN có thể sử dụng từ nguồn vốn tự có của DN hay huy động từ xã hội. Ngoại trừ DN có lĩnh vực hoạt động mang tính đặc thù như: tài chính, tiền tệ, thì buộc phải có vốn pháp định tối thiểu ban đầu để bảo đảm cho cam kết của mình, là cơ sở niềm tin cho khách hàng.
Thông thường, khi thành lập DN, người ta mới tạo ra một pháp nhân để kinh doanh chứ chưa nhất thiết đã có ngay dự án đầu tư. Việc tìm kiếm và chuẩn bị dự án có thể kéo dài hàng tháng hay hàng năm. Trong khi đó, Luật DN năm 2014 quy định, DN buộc phải góp đủ vốn điều lệ trong vòng 90 ngày sau khi đăng ký thành lập DN. Như vậy, nếu chúng ta đưa ra quy định về vốn pháp định cho DN BĐS với một giá trị khá lớn như dự tính thì vô hình chung sẽ tạo ra việc chôn vốn hay làm chết vốn trên quy mô một lĩnh vực hay thậm chí toàn xã hội trong thời gian DN chờ triển khai dự án.
Cá nhân tôi đã trải nghiệm việc nhiều nhà đầu tư nước ngoài từng phản đối câu chuyện phải góp đủ vốn cổ đông ngay khi thành lập DN để đầu tư vào dự án trị giá nhiều tỷ USD tại Việt Nam, bởi đơn giản đối với họ đó là sự lãng phí và nghịch lý. Họ cho rằng, chỉ khi nào pháp nhân mới chuẩn bị xong dự án thì mới bắt đầu huy động vốn, chứ không phải ngược lại.
– PV: Nếu chúng ta vẫn muốn quy định và sử dụng vốn pháp định theo một con số có giá trị tuyệt đối để kiểm soát DN BĐS thì sao, thưa ông?
– Ông Nguyễn Tiến Lập: Vấn đề nằm ở chỗ, chúng ta đang thiếu một khung pháp lý đầy đủ, rành mạch và chặt chẽ để kiểm soát việc huy động vốn của các DN, chứ hoàn toàn không nằm ở các quy định về vốn pháp định. Do đó, tôi e rằng khả năng quản lý của các cơ quan chức năng sẽ lại càng khó hơn nếu quản lý bằng vốn pháp định.
Có ít nhất hai loại DN BĐS trong nền kinh tế, đó là DN đầu tư BĐS và DN cung cấp dịch vụ BĐS, với các đặc thù về vốn và phương thức kinh doanh hoàn toàn khác nhau. Ngay cả trong loại hình DN đầu tư BĐS cũng có DN thành lập để thực hiện dự án mới, có DN thành lập rồi mua một dự án đã triển khai, có DN kinh doanh hỗn hợp, cả đầu tư và cung cấp dịch vụ… Theo logic này, để kiểm soát DN thì cơ quan chức năng sẽ phải ban hành một danh mục về vốn pháp định tương ứng với chức năng và lĩnh vực kinh doanh của DN và sẽ phải thay đổi danh mục này theo từng thời kỳ cho phù hợp với các biến động về thị trường, kéo theo việc các DN cũng sẽ thường xuyên phải thay đổi về vốn pháp định trong trường hợp thay đổi, bổ sung chức năng và ngành nghề…
– PV: Vậy, cách nào để chấn chỉnh những tiêu cực trong việc huy động vốn của DN BĐS như thời gian qua?
– Ông Nguyễn Tiến Lập: Tôi cho rằng, vấn đề ở đây là phương thức quản lý sẽ như thế nào để không gây cản trở cho đầu tư, kinh doanh và mang lại hiệu quả quản lý.
Về cách thức kinh doanh, bao gồm cả huy động và sử dụng vốn, chúng ta nên nhường cho thị trường quyết định và sự sáng tạo của các nhà đầu tư và DN.
Tuy nhiên, về hình thức pháp lý, cần được điều chỉnh chặt chẽ bằng pháp luật. Cụ thể, khi đăng ký thành lập DN, theo đúng tinh thần cải cách của Luật DN mới, dù là DN có chức năng đầu tư hay cung cấp dịch vụ BĐS, chúng ta không nên có yêu cầu về vốn pháp định, ngoài quy định chung về vốn điều lệ hiện hành, tức là khoản vốn góp ban đầu do các cổ động tự thoả thuận. Nhưng khi DN thực hiện dự án đầu tư BĐS thì buộc DN phải chứng minh có và nộp một số vốn cổ đông tối thiểu nhất định, tương ứng với tỷ lệ bằng 10 – 30% tổng số vốn đầu tư tùy thuộc vào quy mô của từng dự án. Tỷ lệ vốn pháp định này sẽ được kiểm soát bằng các thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư hiện hành. Đây cũng chính là nguyên lý bảo đảm an toàn chung cho bất kỳ DN nào huy động vốn từ ngân hàng hoặc xã hội.
Đối với DN kinh doanh đa ngành, việc kiểm soát và hạch toán được xử lý bằng cách yêu cầu thành lập tách riêng các DN dự án, hay DN có mục tiêu đơn nhất (Special Purpose Company), nếu có nhu cầu thành lập pháp nhân để thực hiện một dự án đầu tư cụ thể.
Suy cho cùng, các hiện tượng huy động, chiếm dụng và chiếm đoạt vốn tràn lan vừa qua không phải do lỗi chính từ các quy định về quản lý kinh doanh BĐS mà chính là lỗ hổng trong khung pháp luật về tài chính và ngân hàng, đang được Nhà nước nỗ lực thực hiện chương trình cải cách và tái cấu trúc hiện nay.
– PV : Xin cảm ơn ông!