Luật Thủ đô (sửa đổi) vừa được thông qua đã trao cho Hà Nội những công cụ tài chính đô thị mang tính đột phá, trong đó mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng trở thành “đòn bẩy” quan trọng.
Lời giải cho bài toán vốn và giao thông đô thị
Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là một trong những nội dung hoàn toàn mới trong Luật Thủ đô (sửa đổi), vừa được Quốc hội thông qua ngày 23/4.
Trong bối cảnh Hà Nội đang đối mặt với áp lực quá tải hạ tầng, ùn tắc giao thông và thiếu hụt nguồn lực đầu tư, mô hình này được kỳ vọng sẽ trở thành “chìa khóa” để tháo gỡ những nút thắt lớn nhất của đô thị.
Theo luật sư Nguyễn Hưng Quang, chuyên gia tham gia xây dựng Luật Thủ đô 2026, cơ chế khai thác giá trị từ mô hình TOD không chỉ là một công cụ quy hoạch, mà còn là “đòn bẩy” tài chính mới cho phát triển hạ tầng, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn.
Thực tế, mô hình TOD đã được đặt nền móng từ Luật Thủ đô 2024 và tiếp tục được cụ thể hóa thông qua hàng loạt chính sách như Nghị quyết số 188/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm cơ chế đặc thù phát triển đường sắt đô thị tại Hà Nội, TP HCM, hay Luật Đường sắt 2025. Ở cấp địa phương, HĐND TP Hà Nội cũng đã ban hành Nghị quyết số 71/2025/NQ-HĐND quy định chi tiết về quy hoạch các khu vực TOD.
Những bước đi này cho thấy một định hướng rõ ràng: TOD không còn là khái niệm thử nghiệm mà đã trở thành công cụ chính sách cụ thể để huy động nguồn lực phát triển đô thị.
Áp lực vốn đầu tư chính là lý do khiến Hà Nội phải tìm đến mô hình này. Theo tính toán, giai đoạn 2026-2035, thành phố cần khoảng 14,5 triệu tỷ đồng để phát triển hạ tầng kỹ thuật; con số này tăng lên tới 50,3 triệu tỷ đồng trong giai đoạn 2036-2045. Rõ ràng, nếu chỉ dựa vào ngân sách nhà nước, mục tiêu này gần như không khả thi.
“Trong bối cảnh đó, TOD mở ra một hướng đi khác: thay vì ‘đi vay hoặc sử dụng ngân sách để làm hạ tầng’, Hà Nội có thể ‘lấy hạ tầng để tạo nguồn lực”, chuyên gia Nguyễn Hưng Quang nhấn mạnh.
Khai thác giá trị “mỏ vàng” nằm quanh các nhà ga
Điểm cốt lõi của mô hình TOD nằm ở việc khai thác giá trị gia tăng từ đất (land value capture – LVC), đặc biệt tại các khu vực xung quanh nhà ga, depot và hành lang giao thông công cộng.
Kinh nghiệm từ các đô thị lớn như Hong Kong, Singapore, New York hay Tokyo cho thấy, việc đầu tư đường sắt đô thị không chỉ mang lại lợi ích về giao thông mà còn làm gia tăng đáng kể giá trị đất đai dọc tuyến. Nếu biết khai thác hiệu quả, đây sẽ là nguồn thu rất lớn để tái đầu tư cho hạ tầng.
Tại Hà Nội, các khu vực TOD được xác định trong bán kính khoảng 1 km quanh các ga metro và depot. Đây là những khu vực có lợi thế vượt trội về kết nối giao thông, phù hợp để phát triển đô thị nén với mật độ cao, tích hợp đa chức năng như nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng.
Để khai thác hiệu quả, các khu vực này không thể áp dụng cơ chế quy hoạch thông thường. Theo Luật Thủ đô (sửa đổi), Hà Nội được trao quyền xây dựng các chỉ tiêu quy hoạch riêng cho TOD, bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật – xã hội và tổ chức không gian.
Đáng chú ý, luật cũng cho phép thành phố triển khai các công cụ tài chính mới như: thu từ phần diện tích sàn tăng thêm do điều chỉnh quy hoạch, phí kết nối hạ tầng, phí cải thiện giao thông, khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt… Đây chính là những “dòng tiền” trực tiếp từ quá trình phát triển đô thị, thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn vay hay vốn ngân sách.
Luật sư Nguyễn Hưng Quang cho rằng, việc cho phép điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch tại khu vực TOD không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo thêm dư địa tài chính cho thành phố. Đồng thời, mô hình này cũng mở ra cơ hội phát triển không gian ngầm, không gian tầm thấp – những lĩnh vực còn rất nhiều tiềm năng nhưng chưa được khai thác đúng mức.
Một vấn đề thực tiễn đặt ra là nhiều khu vực quanh các nhà ga hiện nay đã được đầu tư theo quy hoạch cũ, và với các tiêu chí, tiêu chuẩn cũ không còn phù hợp với định hướng TOD. Điều này đòi hỏi cần có cơ chế điều chỉnh linh hoạt để tối ưu hóa giá trị sử dụng đất, tránh lãng phí nguồn lực.
[…]
Theo Mai Thu, Báo Xây dựng, đăng ngày 26/4/2026